出租还是出售？离开家时该怎么办。

你已经决定搬家，但你有一个要考虑的家。你卖还是租？虽然随着时间的推移，投资房产可以产生可观的收入，但如果保留这所房子是你长期财务计划的一部分，如果你想增加责任，你就必须放弃。

EWMin迈阿密海滩房地产经纪人助理艾莉森·特克 (Allison Turk) 表示: “如果你考虑出租或出售你的房子，有很多考虑因素，这又回到了数据上。”

让租户支付抵押贷款是建立资产的好方法，但是房价在未来几年内可能不会上涨，一旦您确定，这可能会成为一个问题。有时，根据您的财务目标以及您打算在新地区居住多长时间，出售房屋是更好的选择。

这里重要的是让你的情绪从决定中消失。相反，这是您在整个过程中要考虑的内容:

1.你的目标是什么？

拥有投资性房地产不仅仅是收取收入，您还必须预算维护，维修和搬运成本。不管房子有多容易管理或产生多少收入，都要考虑一下这如何适合你的财务计划，以及你是否有时间管理房产。

Coldwell Banker Vanguard Realty的经纪助理兼房地产经纪人卡拉·阿米尔 (Cara Ameer) 表示: “你必须权衡未来升值的成本和你现在获得的 [租金] 收入，或者最好从你的房子里 (通过出售) 拿到钱并存入你的银行账户。” 总部设在佛罗里达州蓬特韦德拉海滩。“在大多数情况下，如果你把这笔钱放在光盘里，你从租金中得到的钱比 (你会得到的) 更多。”

2.房地产市场怎么样？

你的房子的位置是关键，因为这是什么会吸引买家或租房者，这取决于你的决定，以及多少人会为你的房子支付。拥有良好学校，购物和其他便利设施的地区的房屋可能会吸引强大的租户，他们将支付足够的费用来支付您的费用。

研究您的市场以及房屋销售的速度-如果您可以收支平衡或获利，则可能要出售。另一方面，“如果销售条件不好，租房可以抵消你的开支，” 特克说。

3.你想买一个新家吗？

您的旧房屋抵押贷款被视为贷方债务收入 (DTI) 计算的一部分，但您当前获得的任何租金收入都可以抵消此债务。除非您的收入足够高，可以负担两种抵押贷款，否则出售您的旧房屋将使您的抵押贷款债务一扫而光。

拥有出租物业也意味着其他费用，您的预算需要为此准备。芝加哥注册会计师凯利·朗 (Kelley Long) 表示: “在你的应急基金中，为你的第二套房子增加六个月的抵押贷款，以防房子空着 (因为你找不到租房者)，或者有人捣毁了你的房子，而你又有维修工作。”

4.如果你卖了，你会收回成本吗？

根据你在家里住了多久，如果房价还不够升值，从短期来看，将你的房子变成投资性房地产可能是个好主意。“你必须持有房子多久才能达到收支平衡，这取决于你已经放下了多少钱和你的购买价格，” 阿米尔说。在大多数市场中，盈亏平衡的时间段是7到10年，但这个时间段可能会更短或更长，这取决于你的市场价格升值的速度或速度。

即便如此，无论您等待多长时间出售投资物业，都有可能无法收支平衡的风险。“当你需要出售时，你无法预测市场会是什么样子，” 特克说，“你也无法考虑你可能会因为房子没有升值而损失的钱。”

5.这些数字是什么样的？

如果你决定不出售你的旧房子，你要确保你收取的租金足以支付你的费用，其中包括你的抵押贷款、财产税、任何房屋所有权协会 (HOA) 费用、某些水电费和维修费。

投资财产与主要住所也有不同的税收考虑因素，而且会计核算可能很复杂。您的抵押贷款付款，财产支出和租金会影响您的现金流，以及您是否有应税收入或亏损。朗说: “当你想用租金收入计算出你必须申报多少收入的税收时，数学并不总是那么简单。”

因此，保持准确的记录是确保你知道你可以扣除什么的关键。扣除包括折旧，因为您可以注销每年支付的房屋的一部分; 抵押贷款利息; 财产税; 任何HOA费用; 以及与维护房屋相关的其他费用。

6.谁来租你的房子？

阿米尔说: “(当你租房子的时候)，你是在向某人冒险。”“你必须担心别人的财务稳定。仅仅因为他们签署了租约，并不意味着他们就能兑现租金。“

考虑一下潜在租户的概况-您将希望找到一个收入足以负担您计划收取的租金的人。您可以寻求房地产经纪人的帮助，以寻找和审查潜在的租户，并检查他们的信用，核实他们的收入和就业情况，对任何刑事或民事逮捕进行背景调查，并检查推荐人。或者您可以自己做这项工作。

7.你晚上能睡觉吗？

投资物业是建立长期财富的好方法，但前提是在另一个城市拥有房屋不会因为涉及的维护和维修而给您带来压力。这也是一种承诺，你必须坚持下去，直到房产抵押贷款还清，房子每月给你赚钱。

“在你做任何事情之前，先做一次肠道检查，” 朗说。“如果你今天卖掉房子，什么价格会让你开心？看看你能不能得到它。你可能仍然决定以更低的价格出售它。“